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五问“集体租赁住房”:配套金融体制要跟上

时间:2017-09-01 12:06   来源:未知


  新京报漫画/陈冬

原标题:五问“集体租赁住房”:配套金融体制要跟上

宏观大势

本次政策的基本目标是解决土地财政模式面临的瓶颈,为坚持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出办法。

2017年8月28日,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市发展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

政策一出,立即引起媒体和业界高度关注。有观点称,这一政策意味着集体土地正式入市,建在其上的房地产开发成本可降至20%-30%,也就是说二、三折超廉价房行将面市。还有不少冠以“楼市王炸”之类虚夸题目的文章也随即刷屏。惋惜的是,这些文章好像有些误读了。

那么,《方案》释放出的真正信息毕竟是什么?以下五个问题也许可为我们管窥一二。

一问:为什么要开展《方案》试点?

长久以来,我国采取的是“土储模式”——国家对集体土地先征用、变性、收储,变为国有建设用地以后再进行开发。然而,洪水总有撞上堤坝的时候,随着社会发展,集体土地的开发模式和发展方式已难以适应城镇化的发展方向。中国城镇化的后半段还有很长的路要走,如何避开征地环节,在集体土地上摸索继续推进城镇化的新模式,成为顶层设计的当务之急。

其一,在住房的供需矛盾推动下,在集体土地上建设住房逼不得已成为现实,但因政策空缺,由此导致的消防、治安、地方黑恶权势坐大等问题成堆,既然挡不住、禁不绝,不如变堵为疏,跟上市场步调,以正视听。

其二,积弊已久的城乡矛盾岂但久未破题,城乡差距反而越来越大,尤其是城乡接合部等地域,城乡距离近在咫尺,对照反差却如天壤,如不及时化解,城镇化将被画地为牢。

其三,新形势下保增长压力大,无论对国家仍是城市,经济结束增长意味着就业、社会稳定等一系列问题的连锁反映。

至此,笔者以为,本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈,为保持城市经济稳定增长和城市整体可持续发展、推动发展方式尽快转向提出措施。

二问:试点房售价会下降吗?

熟习土地开发的人知道,在政府主导的土储模式下,住房售价涵盖了征地、拆迁、农夫安顿、农夫转居、物业建安、配套设施、企业利税六大项。那么,在群体土地上建设住房的成本是否会减少呢?从本钱构造上看,减少的只是征地和农转居,对于13个大城市试点,两项成本所占住房售价比不超一半。

假使低租金房供应充分,新增住房确切能暂时缓解供需矛盾,房价也会有所下降。不过,下降幅度却很难盘算,因为集体土地租赁住房只租不售,何来二三折价房之说?

不仅如斯,由于集体土地能够入市,村集体和农民配合拆迁和征收的意愿就会削弱。征地更难,商品房供给量就会减少。由于商品房有着唯一合法的交易权,投资品属性不可替换,国人的买房观点又不可能一下转变为“以租为主”,买房需求仍将长期连续。

殷鉴未远,深圳房价近年大涨,就是源于2009年率先进行的集体土地入市探索,随后几年都完不成土地整备方案,缺口达一半以上。供需矛盾下,房价成为了出口。

三问:投资渠道可行吗?

从政策上看,投资审批环节买通了;但从融资渠道上看却未必行得通。

为什么?因为《方案》规定在集体建设用地上建设的是“租赁住房”,只租不售,因此房屋所有权没有流畅性,不能成为抵押物;加之“不得转租”,使用权也没有流通性。当所有权和使用权都被解冻时,连“商品”都算不上,因此没有抵押贷款融资的可能。

尽管住房具备应用价值和现金收益,未来租金收益可以进行质押贷款融资,但这只是在法理上成立,实际上未必行得 通。

我们算笔账:据2016年国家统计局数据,北京住房租售比均匀为1:662,即52年租金可以收回房屋总价。假设在集体土地上建设住房成本降低一半,租赁价钱不变,大概26年租金可收回成本,若加上利息约为40年。若以租金质押融资,意味着房屋业主——村集体在40年内无任何净收入,期间所有租金收入都要先归银行。而银行也不划算,40年后才干收回本息。在13个试点城市中,租售比最高的厦门,租金收回投资年限约为45年;最低的成都也要22年。这样的贷款产品,银行是没有兴趣研发的。

假如靠股权融资呢?虽然该办法被《方案》明文认可,但由于住房产品缺乏交流价值,取得现金收益能力低,自身缺乏对配合者的吸引力,实际上却可能连股权合作都谈不成。缺乏融资渠道的成果,是只能依靠集体自有资金进行建设,如此一来,开发恐怕是有心无力。

四问:谁来开发建设住房?

目前的村集体——即便是相对发达的村集体——本身也缺少大规模开发建设才能,多数集体要做也只能与开发商协作,采用类PPP模式。

不过,如果采取股权合作开发,则存在几个制度性障碍:一是集体土地评估没有公认方法,如北京六环一带开发进展迟缓的主要原因,就是集体土地估值偏高,削弱了投资吸引力;二是如果村集体以土地入股,企业以现金入股,村集体一般要求控股,这就可能涌现同股不同权问题;三是作价入股的年限没有解释;四是土地作价入股近期收益无望,农民权利全在未来,这种情形下要不要设置保底分成也很敏感:不分,农民没有踊跃性,分则投资人财务风险大。

五问:试点住房是否供给给新市民?

由于融资问题,在集体土地上建设租赁房的数量暂时不会太多,各城市的本市户籍居民中的各群体需求尚有宏大缺口,因此给新市民优先分配希望渺茫。

好比,杭州市公共租赁住房的优先分配群体是城市中等偏下收入、住房艰苦家庭和新就业大学毕业生及创业职员。纵览全国各城市,不论有无明白划定分配次序,通过摇号分配公共产品性质租赁住房是广泛现象,因此公共租赁住房仍处饥饿状态。在低收入群体的刚性需求得到知足之前,各地恐怕很难顾上新市民的相对弹性需求。

不外,只管我们剖析了《计划》的相对不足之处,但此项改革拥有划时代意义不容扼杀。基于此,笔者愿提出几条意见以供参见:

首先,此项改革波及我国土地、金融体系,牵一发而动全身,必需有相应配套改革,尤其是针对性的金融产品要跟上。

其次,针对目前的试点城市还要详细选点,先以少数详细试点为出发点,选点宜小不宜大,由易到难稳健推进。

另外,要优先选择土地成本较低的处所进行试点,预防摊子铺得太大,以致危险难控。

最后,为解决房源分配,可以尝试将租赁住房进行企业福利分房:哪家企业参加开发则可获得一定数目的定向调配住房,此举既可吸引高端人才,又激励了社会资本进入,一定水平上缓解了融资难与需求旺盛间的矛盾。

本文无意给这项重大利好政策泼冷水,指出问题意在针对部分观点的适度解读进行纠偏。固然政策还有许多问题亟待破解,机制措施尚未成熟,但这给试点城市留下了伟大创新空间,也为我国城镇化战略转型留下充足想象空间,值得我们持续等待。

□杨涛、单红松
  

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